海外不動産とは

現在の日本は少子高齢化、人口減少、財政赤字、円安といった解消の目途が立たない問題が山積し、地盤沈下が進む中、日本の将来不安に対する備えとして、資産防衛の観点から海外投資を含めた資産運用を真剣に検討する人が増加しています。また夫婦の老後資金として公的年金以外に「30年で2,000万円が必要」とする試算がなされたことも、こうした流れを後押ししていると考えられます。

現在の日本人の金融構成には大きな問題があります。
日本の個人金融資産の約8割が円の預貯金・現金・保険・年金準備金といったリスクを取らない安全資産に配分されています。
円に極端に偏った資産構造は、円高局面では保有している円の価値が他の通貨に対して上昇していくので、資産全体の価値が増えていきます。しかし、円安が進むとどうなるでしょうか。円安とは円の価値が他の通貨に対して下がっていくことですから、資産全体にマイナスの影響があります。
今後、円安になるのか、円高になるのかを予想するのは簡単ではありませんが、もし円安か円高かまったくわからない、五分五分というのであれば円資産と外貨資産を半分ずつ保有するのが合理的な資産配分です。円資産に8割以上偏っているというのは、かなり強い確信を持って円高を予想する人が取るべき資産運用の方法です。
しかし、日本人の多くは、将来的には円高ではなく円安を予想しています。円安を予想するのに、円高を確信する資産配分を行っている。思っていることとやっていることが、ズレている危険な状態です。

不動産投資の収益は大きく2つ。ひとつは家賃収入などの「インカムゲイン」。もうひとつが不動産価格の上昇による売買差益である「キャピタルゲイン」です。 人口が増加している国であれば、住宅ニーズは高く、空室率の低い運営が期待できます。また経済成長を続けている国であれば、不動産価格の成長も期待できそうです。つまり人口と経済が上昇基調にある国のほうが、不動産投資では有望ということが言えるのではないでしょうか。
このような点から人口の増加が今後見込めない日本国内で不動産投資を行うよりも海外不動産が人気を集めているのです

海外不動産投資で得られるメリットは、低コストで始められること。そして、分散投資を行えることです。
・低コストで始められる
新興国の不動産物価は、日本と比べても1/3程度や1/6程度の物件が多く、低コストで始められるメリットがあります。
また、日本に比べて、人口増加も長期的に望めますし、安定的な住宅需要が見込めるので、新興国への不動産投資はとくに人気を集めています。
・分散投資不動産投資を始めとした、資産運用でもっとも大切なことが「分散投資」です。
日本の通貨のみでさまざまな金融商品に分散投資をするのも良いですが、海外の通貨を利用した資産運用も効果的です。
ただ、海外の通貨を何もせずに持ち続け、為替差益に期待するだけでは全く意味がありません。
海外の通貨を利用した資産運用を行うのであれば、各国の金融商品や不動産を購入しておく事によって更に収益性に期待ができます。
海外不動産投資のデメリット
海外不動産投資で考えられ得るデメリットは、物件管理の問題と為替リスクです。
他にもまだまだデメリットやリスクはありますが、ここでは上記の2つについて詳しく紹介します。
・物件管理が大変
海外不動産は、自分が所有する物件であっても、海外にあるのは当然です。
もちろん、そう簡単に物件の状況を見に行けませんし、メンテナンスを自分で行うこともできません。
不動産の価値を低減させないためにも、日々の管理と定期的なメンテナンスは必要です。
ここで大切なのが信頼できる現地の管理会社に管理委託する事です。購入物件の選定と同じくらい重要なポイントになるでしょう。

海外と日本では為替変動が365日24時間起こっています。
物件購入費や維持費、賃料などすべて現地のレートで計算されるため、為替差損にも注意が必要です。
とくに、新興国通貨は、為替変動リスクが高いため、思うように収益を出せないこともあるでしょう。
そういったことについても、しっかりと理解した上で、海外不動産を購入しましょう。

海外不動産投資は、日本国内で行う不動産投資に比べてメリットが多い反面、デメリットもあります。
もしもこれから、海外不動産投資を始めたいと考えているのであれば、メリットのみならずデメリットについても正しく理解しておきましょう。

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海外不動産投資による収益には、不動産価格の値上がりによるキャピタルゲインと、家賃収入のように安定的・継続的に得られるインカムゲインの2種類があります。

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